2022年5月18日，国家统计局公布了2022年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：

　　图片来源：统计局官网

　　客观来说，核心指标依然持续下行，楼市温度并不乐观。

　　图片来源：统计局官网

　　这篇文章，没有铺垫，直入主题，基于最新公布的4月70中国官方的商品房数据，结合行业信息优势，对当前中国房地产经济和市场的现实情况和未来走势，进行专题解读和分析。

　　硬核内容，错过不再。

　　以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

　　PS：文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。 头条独家文章，抄袭搬运必究!

　　(如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻)

　　选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

　　图片来源：头条图库 1 数据复盘：4月中国商品房市场的真实温度如何?

　　首先进行统计数据复盘，一目了然，对号入座：

　　表1：2022年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数(图片来源：统计局官网)

　　表2：2022年4月70个大中城市二手住宅销售价格指数(图片来源：统计局官网)

　　数据统计下来的几个总结：

　　1、从环比情况看，整体楼市核心指标处于下行周期：

　　4月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个。 4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点;

　　二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。 二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%;

　　二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.4个百分点;

　　二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。

　　除了一线城市房价维持稳健求进，其他城市基本上都开启了明显房价下行的模式。

　　特别值得注意的，是一线城市中，深圳的新房价格是下降的：

　　图片来源：统计局官网

　　2、从同比看，除一线以外的城市，绝大多数城市的房价已经不及2021年同期水平：

　　4月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有39个和56个，比上月分别增加10个和9个。 4月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.9%和2.4%，涨幅比上月均回落0.4个百分点。

　　二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.6个百分点; 二手住宅销售价格同比下降1.0%，降幅比上月扩大0.8个百分点。

　　三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.5%和2.5%，降幅比上月分别扩大0.9和0.6个百分点。

　　根据国家官方统计数据，除了一线城市房价同比稳中有升，但是上升动力衰减明显。

　　事实上绝大多数的二线及以下的城市，二手房市场的行情都明显下行，这意味着对于绝大多数在过去2-3年里面在二线及以下城市买房的群体，无法通过购房行为实现保值，更不要说增值了。

　　账面财富都谈不上，就更不要想流通增值了。

　　即使一线城市的二手房市场同比涨幅情况，也无法覆盖和超越一般利率水平，中国楼市资产造富效应明显衰退。

　　当然，宏观数据肯定会和中观市场以及微观体验会有出入，这很正常，比如最近我也写文章有过分析的东莞，苏州，成都这些出现明显回暖的城市，但是数据和更多的城市现实情况，不会骗人，个别的案例有其特殊性和地域性的特殊存在，不具备普遍意义。

　　总的来说，结论并不复杂：中国地产和楼市的核心指标在4月份保持持续下行;基本面提振迫在眉睫。

　　没有任何唱衰看空的论调，尊重事实，数据说话。

　　图片来源：头条图库 2 有对比，才有伤害，46%的销售额跌幅，触底还是刚刚开始?

　　要对当下的趋势进行判断，需要更多的关联数据进行对比，正所谓没有对比，就没有伤害，也就看不到本质。

　　房价下行承压是一方面，任何市场都需要成交和价格两个关键因素，才能看到本质：

　　2022年4月份的中国各项经济数据，在商品房价格统计以前就出来了，其中有一个数据，下跌非常厉害。

　　2022年商品房销售额下跌46.6%，接近过半的跌幅，销售面积和销售额双双大跌!

　　当然，这也导致了全国均价也出现了明显的同比下跌，详见下图：

　　4月份的全国商品房销售面积=39768万平方米(前4个月数据)-31046万平方米(一季度数据)=8722万平方米。

　　4月份的全国商品房销售金额=37789亿元(前4个月数据)-29655亿元(一季度数据)=8134亿元。

　　由此可以计算4月份全国商品房平均价格=4月份销售金额/4月份销售面积=9325元/平方米。

　　这一数据创过去三年来新低，基本回到了2019年的价格水平。

　　很明显可以看到：2021年6月份是中国房价的分水岭，也是中国楼市的分水岭。

　　2021年6月份之前，各地楼市还相当活跃，6月份之后，受信贷收紧影响，楼市冷场迅速在全国蔓延开来，楼市限跌令也是从6月份之后开始的。

　　以上数据说明了什么问题?

　　楼市真冷了，而且在信心缺失、预期留白、疫情仍在的背景下，即使各地政府多项举措，各显神通，但是依然很难托起来。

　　但是面对经济的不确定性，面对失业率的不断走高，难托也得托，毕竟保民生、保经济、保就业才是头等大事，毕竟房地产经济是目前依然还是直接关联国家经济的重要支柱。

　　那么站在今天看明天，2022年4月综合的行情表现之下，对于2022年接下来的中国楼市和房价而言，究竟是底部，还是继续下行的起点?

　　这是一个好问题，当然，不能以市场参与群体的喜恶来决定，而是需要拉高视野，提升维度来进行分析：

　　1、首先从2022年中国的经济目标5.5%来看，后续房地产市场进一步下行的可能和空间，基本没有。

　　很现实的来看，绝大多数的普通老百姓群体，大部分的财富都是寄托在房地产身上的。

　　而房地产开发行业是中国经济的周期之母，重要的经济火车头，关联上下游很多行业的兴衰起落，同时一头连着投资(土地财政贡献)，一头连着消费(产生税收和银行利息)，在一季度中国经济遭遇疫情的冲击和影响之下，后续还想要咬住5.5%的目标，那么房地产就必须支棱起来，挑起大梁。

　　这是从经济结构和逻辑层面得出的第一个结论。

　　2、4月，楼市数据表现非常拖垮，新房销售继续萎缩，房企回款压力非常大。

　　这样的现实情况如果在5月份还得不到政策的大力扭转，就必然会延续进入下半年，再考虑到政策的滞后性，以及市场的消化反应过程，客观来说，先不谈什么价量反弹，至少当下已经到了必须维稳的阶段了。

　　国家发改委在5月份，对经济进行了表态：

　　请注意关键表达：回归正常轨道。

　　这是从国家意志和政策态度的角度得出的第二个结论：企稳可期。

　　3、从金融和财政的角度来看： 5月13日，官方再次明确，财政、货币政策要以就业优先为导向，退减税、缓缴社保费、降低融资成本等措施，都着力指向稳市场主体稳岗位稳就业，以保基本民生、稳增长、促消费。要进一步研究运用多种政策工具，调动地方积极性并压实责任，切实稳岗位稳就业。 5月15日，央行与银保监会发布通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

　　所有的政策调整，都是为了引导预期，提振信心。

　　接下来无论中央还是地方，会不遗余力推动楼市复苏，只要预期没有复苏，放松力度就可能没有下限。

　　综合以上的对比和分析，无论是从国家宏观经济层面需求，中观城市经济稳定需要，还是从微观的经济个体信心和预期的恢复角度来看，很有可能，刚刚过去的这个4月份，不仅仅是中国经济在2022年年内的经济底，也将成为房地产和楼市的经济底。

　　经济底，在市场底之后，是政策发力和转向的关键阶段。

　　图片来源：头条图库 3 趋势预判：未来中国楼市的关键，要看三个方面的托举效率和力度

　　当然，客观来说，冰冻三尺，非一日之寒，中国房地产走到今天，有很多方面的因素和原因，也是一个必然的经济周期过程。

　　到了2022年4月份这个节骨眼，有一说一，已经不是预期管理拿个喇叭出来喊就能解决问题的现实困难了。

　　在2022年刚刚过去的四个月，虽然救市的所有政策接踵而出，蔓延至除了北上广深杭等重点城市外的所有地方，甚至那些市场都开始坚信，一定不会再用的政策，比如说从宏观层面，降低房地产贷款根利率，也出了。

　　更不用说不同城市各种降首付，破限购，还有房贷利率下调等等的诱惑和行动。

　　尽管这样，民间情绪就是不为所动。房地产依然在失速下行。

　　1-4月份，全国房地产开发投资同比下降2.7%，商品房销售面积同比下降20.9%，房屋新开工面积降26.3%。

　　图片来源：网络

　　2022年房企财报季“难产”的原因，就在这里了。

　　实事求是的来看，这已经很明显ICU亮灯的关键阶段，随着2022年各大房企的有息负债即将到来的年中集中兑付高潮，情况更是危急：

　　房企依靠高负债运转，但在行业下行周期，高负债却像悬在房企上空的达摩克利斯之剑，随时有掉落危险。

　　很现实，过去的4个月，很多房企的销售额连有息负债的利息覆盖都有可能包不住，市场回血艰难，外部债务压顶，从国家和金融的角度如果还不实质性的做点什么，结果其实早已清晰。

　　中国房地产经济，也终于走到了：灾荒之下，救民先救官的关键阶段。

　　后续中国的楼市和房价怎么走，说到底其实就是三个维度：

　　1、市场的信心和预期修复，这是首当其冲，重中之重。

　　如何实现?并不复杂，消灭烂尾楼是必然，对于很多城市和购房群体而言，信心的根源都在于烂尾楼。

　　图片来源：网络

　　拯救了烂尾楼，就是奠定整个楼市的重要信心基础。

　　反观如果烂尾楼的问题不解决，还想从拉行情或者搞刺激的角度去实现楼市托举，那就是典型的本末倒置。

　　顾头不顾腚的游戏，逻辑不通。

　　2、针对市场和购房群体的刺激已经基本上手段尽出，但是流动性还是不足，这个问题必须得到解决。

　　市场的存在，一定需要流动性，而中国房地产的流动性出问题，一大波房企暴雷，一个很核心的原因是银行抽贷、各种限制发债，直接让房企丧失了流动性。

　　卖酱油的自己都喝不上酱油了，难道指望买不起酱油的人主动接盘?

　　所以，就在5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企被监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券，将同时发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。

　　图片来源：网络

　　这一次救市的根源则是房企，只有救了房企，才能救楼市，也才能救经济。

　　后续房地产市场的走势，就要看这一次房企能不能从ICU病床上爬起来，继续扛起经济驱动的责任了。这很现实。

　　3、第三个维度，是房价要能稳得住。

　　很多群体认为房价太高，这能理解，但是就算炒房投机全部加一起，和真正自主刚需的群体相比，九牛一毛都客气了，那么问题就来了：

　　假设楼市和房价持续下行和缩水，让有房一族的财富快速蒸发，进而对民间的财富信念和信心产生冲击。后果如何?

　　不开玩笑，金融系统性风险就来了，别说有房群体和银行暴雷，覆巢之下焉有完卵?就连原本看空看跌的群体，别说房价下来了去抄底，恐怕保住工作，有口饭吃都会成为奢望。

　　说这话很得罪人，当然也会刺痛很多玻璃心，现在认为房价高，早几年干什么去了?

　　流氓无产心态要不得，很多人巴不得房子白送还要贴钱，然后不费吹灰之力就能身价暴涨。

　　这个逻辑说白了不就是劫富济贫，让无数中产破产?

　　难道工作的时候天天惦记着公司倒闭，行业衰退的群体，真的如愿以偿了，自己就能过上更好的生活，获得更高的收入?

　　想多了，泥沙俱下，越是底部，越是凄惨才是正常。

　　稳房价，才能稳住民生财富信心，房价不是不能跌，但是一定不能暴跌和快速持续下跌。

　　所以，按照当下的数据和情况来看，不是说房价和楼市指望回暖和反弹，而是实现企稳，才是关键。

　　后续楼市好不好，就看房价能不能稳住。

　　三个维度看下来，其实国家已经有了很多现实高效率的行动，后续怎么走，关键还要看这些政策和救市的效果。不过从大局的角度来看，中国的楼市和房价，放在当前的经济现实情况中来分析，那是救也得救，不救不行。

　　还说风凉话和看空的群体，没办法说服和讲道理，但是现实和时间一定能教育好。

　　图片来源：头条图库 写在最后： 看到核心风险，抓住事物本质，普通群体如何理性看待当前楼市?

　　通过以上数据和深入分析，抓住核心风险，看到事情的本质：

　　1、当前中国楼市最大的风险，不是高房价泡沫，而是烂尾楼，这个问题市场解决不了，需要国家和地方政府，包括金融机构的全力出手。

　　所以，就算条件适合考虑买房，我其实从2020年下半年开始的文章里面就一直在强调，现房为王，不贪便宜。

　　2、需要买房的刚需群体，不要有抄底的心态，而当下，对于二手房市场和新房现房市场来说，无论是政策还是环境，都是最好的买方市场窗口期。

　　3、远离唱衰房价和鼓吹楼市崩溃的群体和言论，经济大环境不好，不是宣泄个人龌龊心思的背景和机会。看清楚本质，中国居民超过60%的财富都在房子上面。

　　指望房价崩盘，本质上就是希望大家都返贫，这是非常恶毒的底层互害心态。

　　和这样的心态以及群体在一起，人生注定悲惨，没有例外。

　　4、接下来中国国家针对楼市更有力度，更多真金白银的支持和托举会陆续出台，但是方向并不是市场，而会更多的去给开发商群体进行救助。

　　4月份不一定是底部，但是按照救市的需求来看，也差不多了。

　　市场的利好已经基本出尽，满足需求的等待就没有多少意义了。

　　当然，不是鼓吹买房投机，炒房套利。这完全是两回事。

　　5、刚需挑着买，改善买一卖一窗口期，投资不要动，投机套利炒房的有来无回。

　　6、当然也有一些人会拿“没钱”说事，房地产不好是大家没钱的说法看上去还挺有市场的。

　　但实际上，没必要杠，能说这话的群体还真的不是未来能够决定楼市和房价走势的群体。

　　需求不等于需要，住有所居是国家承诺，买不起找自己的问题，租不起那就绝对是自己的问题了。

　　很现实，也很残酷，市场的存在是需求支撑，而无关需要。想捡便宜，想看热闹，是纯粹的心理需要。

　　如果房价持续下行，楼市猥琐，对于很多中国个体和家庭，基本等于是很多年的辛苦劳作付之东流，在中国，对于广大的基层民众来说，楼市是民间财富重要的基石。没有之一。

　　那么指望房价暴跌，崩盘，如果变成现实，真正受伤的是谁?

　　当然，这也是国家的责任和承诺，保护居民的财富稳定和安全，义不容辞。

　　看懂这个逻辑，其实未来房价怎么走，当下要不要买房，就不会有太多疑问了。

　　从需求出发，活在当下，量力而行，才是正途。

　　以上，就是对国家公布的4月份70城商品房相关数据和信息，进行的专题解读。

　　观点不一定对，权当抛砖引玉，供大家讨论和参考，欢迎文明交流，友善留言。

　　图片来源：头条图库

　　(根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。)

　　要闻|4月70城房价出炉，房价真的降了吗?

　　今天上午，国家统计局发布4月城市商品住宅销售价格指数。

　　数据显示，4月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有39个和56个，比上月分别增加10个和9个。

　　整体来看，商品住宅销售价格环比呈降势，同比继续走低，6年多来新房价格同比首次下跌。

　　在我看来，不景气的数据背后释放了以下信号：

　　1.国家不断强调稳市场稳预期，特别是房地产对于宏观经济大盘的重要作用，接下来，各地在稳定楼市方面的举措会更加快速，力度会更加增强。

　　2.目前的稳楼市政策基本都是降低买房者入市难度，包括降低房贷利率、降低首次付款比例、提高买房补贴、降低买房税费等。但是政策作用到市场上还有一个时间差，市场的恢复也会呈分化状态。

　　3.到底该不该买房，恐怕市场的波动情况将会严重影响买房者的预期。越是市场不好，买房者越缺乏买房的信心。

　　但如果你是刚需和改善买房者，各地有相应的扶持政策，恰好符合你的要求，那么在认准房企是稳定的状态下，倒不妨可以多留意看看~