私有住宅拆迁产权调换基本计算办法

一、被拆迁(或征收，下同)房屋补偿价格(含奖励)计算

1、确定被拆迁房屋评估价格

选择专业的评估机构，根据被拆迁住宅的区位、房屋结构(分为钢混、砖混、砖木、简易等)和新旧程度等因素，分别评出被拆迁住宅分类评估价格。

拆迁当事人对分类评估价格有异议的，可以按照《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》(省政府157号令)第九条规定，进行分户评估。分户评估结果，应当作为被拆迁房屋补偿金额的依据。

拆迁当事人对分户评估结果有异议的，可以申请复估；对复估结果仍有异议的，可以申请技术鉴定；相关程序按《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第二十三、二十四、二十八条规定办理。复估或技术鉴定结果，应当作为被拆迁房屋补偿金额的依据。

2、装饰装修补偿

根据市政府104号令规定，住宅装饰装修补偿分为六个等级，从0到420元/平方米不等(实际补偿一般在120-300元/平方米左右)。

3、其他设施迁移补偿

根据市政府104号令规定，有线电视移装300元/台，电话机移机200元/台，窗式空调100元/台，分体式空调200元/台，柜式空调300元/台，热水器100元/台，浴霸移装40元/台，管道煤气2350元/户。

另外，宽带网络移装费100元/台，太阳能热水器移装费400元/台，数字电视移装费300元/户(与有线电视移装费二选一)，三相动力表移装费1800元/表。

4、住宅搬迁补助费用

根据市政府79号令规定，300元/户，超过30平方米，每超过1平方米增加4元。大约500元/户。

5、提前搬迁奖

根据省政府157号令第十九条第四款规定，拆迁人可以采取奖励措施，鼓励被拆迁人及时搬迁。对私有房屋在拆迁通告规定的搬迁期限内拆迁的被拆迁人，给予提前搬迁奖，各项目奖励总额原则上按每平方米100元控制，拆迁人可在总额控制范围内视被拆迁人搬迁时间，分阶段、分档次(一般设为200元/平方米，100元/平方米，50元/平方米，0元/平方米四个档次)给予提前搬迁奖，但奖励的最高档次不得超过200元/平方米。

6、特殊保障性补偿安置办法

对享受城市最低社会生活保障待遇且被拆迁住宅建筑面积不足45平方米(以房屋所有权证为准，共有产不得分开计算)他处又无房屋的被拆迁人，应提供建筑面积不小于45平方米的房屋予以产权调换。对被拆迁房屋合法面积和45平方米之差，不享受奖励等优惠政策，也不计算装饰装修、搬迁费等其他补偿。

7、临时安置补助费

根据《长沙市城市房屋拆迁管理条例》第三十六、三十九条以及《长沙市城市房屋拆迁管理若干规定》第十七条规定，对已作货币补偿的被拆迁人不予安置；对采取过渡(回迁)安置需要被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，由拆迁人支付被拆迁人临时安置补助费，每月为被拆迁房屋评估值或协议补偿金额的5‰，每户(以房屋产权证为单位)每月最少不得低于300元；由拆迁人提供过渡用房的，不付给临时安置补助费。

二、安置房屋价格的确定以及拆迁当事人差价的结算

8、安置房价格的确定及差价结算

根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院305号令)第二十四条规定“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”以及第二十五条规定“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。”，应依据《长沙市城市房屋

拆迁管理若干规定》第十一条的规定，按照与被拆迁房屋评估时点相同的原则，对安置房屋进行评估，然后拆迁当事人再结清产权调换的差价。

9、产权办理

在安置房竣工验收交付被拆迁人入住后，拆迁人(或其委托实施单位)应及时为被拆迁人办妥安置房分户产权证，产权办理费用由拆迁人负责。

三、特殊搬迁困难救助标准

10、困难救助

为帮助解决被拆迁群众的特殊实际困难，推动拆迁工作顺利实施，我市在一些重点工程项目中开展了搬迁困难救助的试点工作，对极个别生活特别困难并且有特殊情况的被拆迁群众，在规定的期限内签约腾房的，可给予一定的救济性补助(补助标准为5000至2万元不等)；但须严格审查，并予以公示，无异议后方可发放，此项费用列入项目拆迁成本。

四、有下列情况之一的，不得享受本计算办法第5条规定的奖励，不得享受本计算办法第10条规定的救助。

(1)在拆迁公告规定的拆迁期限内未签订协议或虽在拆迁期限内签订协议但未按协议约定期限搬迁腾房的；

(2)在房屋征收决定规定的征收实施期限内未签订协议或虽在征收实施期限内签订协议但未按协议约定期限搬迁腾房的；

(3)由市城市房屋拆迁管理部门依法作出行政裁决的；

(4)由县级人民政府依法作出征收补偿安置决定的。