马云为啥说2025年房价如葱 2022年房价会大幅度下跌吗

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马云为啥说2025年房价如葱

2022年房价会大幅度下跌吗

　　一、房价计算公式的推导

　　二、中国的房价情况

　　三、房价的争议点一、房价计算公式的推导

　　这里我直接引用清华大学徐远教授的房价增长计算公式

　　房价增速=经济增速+通货膨胀+城市化速度

　　他山之石，可以攻玉。上面这个公式是否适用我们先来看看二战后，世界房价的变化。

　　1945年后，国际大环境长期和平稳定，经济持续增长，人们收入不断提高，房子价格也一直在上涨。以美国、英国、法国、日本等14个主要发达国家为例，二战后经济年均增速为2.5%、通货膨胀增速为4.3%，房价年均增速6.6%。由于这些国家早已实现城市化，所以城市化率可忽略不计。那么，经济增速(2.5%)+通胀增速(4.3%)=6.8%，这和总体房价增速(6.6%)大致相同。

　　我们再通过纽约和东京的例子来为这个公式做出说明。纽约，从本世纪初到现在，房价平均增速为6.4%。过去10年和5年间平均增速分别为4.1%和7.7%。虽然受2008年经济危机影响，房价出现大的波动，但总体房价表现出强劲增长势头。

　　我们再看东京，从1955年到1990年，日本经济飞速发展，房价飙升到7.29万元人民币/㎡峰值，一直到1990年日本股灾爆发，房价涨速和经济增速才戛然而止。此后，“泡沫破灭”伴随日本20年，房价下降了70%。

　　不过，没人告诉你，20年后东京经济再次崛起，房地产市场强势反弹，房子成为投资者竞相追逐的热门资产。从2013年1月到2017年7月，房屋单价从4.4万/㎡飙升到6.2万/㎡人民币，涨幅超过40%，已经恢复到1990年房价峰值时期的85%。总体来看，东京房价有涨有落，但总体符合经济规律和房价增速公式。

　　太阳底下没有新东西，经济规律不可违逆，房价增速公式，是被发达国家验证了的正确公式。二、中国的房价情况

　　中国房价的上涨情况。

　　自1998年进行房改以来，中国经济年均增速为9.5%，通货膨胀年均增速为2.5%，城市化年均增速为1.5%。房价增速=经济增速(9.5%)+通胀增速(2.5%)+城市化增速(1.5%)=13.5%，也就是说，中国房价年均增速平均值为13.5%，每五年半，房价会翻一番。20年来，房价大概翻了12.5倍。

　　整体来说，房价增速公式可以合理解释，中国过去20年房价的真实增长速度。中国房价对标世界房价，上涨速度毫无特殊性，完全符合恩格尔经济规律。经过20年观察，我们得出中国房价的增长原理依然是：经济增长，房价增长;货币注水，房价增长;城市化发展，房价增长。

　　按照房价增速基本公式，未来10年，房价是涨是跌呢?首先，横向比较：中国人均GDP是9000多美元，美国是6万多美元，中国不到美国1/6。这预示着中国还有很大发展空间。其次，纵向比较：中国人均GDP相当于日本1970年代水平，相当于韩国1980年代水平。中国有巨大人口优势，无论市场容量，还是发展空间，都比日韩大的多，经济还会持续增长!按保守值估算，假设中国年均经济增长为3%，通货膨胀为2%，城市化增速为1%，那么每年房价增速为：3%+2%+1%=6%。每12年，房价就会翻一番。

　　可以预见，到2030年前后，中国平均房价将是现在的两倍。

　　*看到这里肯定很多战友开始骂我了，请勿主观点评，接着往下看三、房价的争议点

　　关于中国房价是否上涨和下跌，观点很多，很多人持反驳观点。

　　反驳主要集中在两点，第一是房产调控政策，第二是人口数量峰值。

　　首先，关于楼市调控政策。我们要明白，楼市从严调控，不是为了降房价，而是为了抑制房价过快上涨。房住不炒，是为了分离房子的消费属性和资产属性。通过压制资产属性，抑制房价过快上涨，避免拉大贫富差距，出现社会不稳定因素。

　　其次，关于人口峰值问题。未来10年，人口会逐渐减少，但家庭数量会持续增多。单身家庭、两口之家、三口之家会越来越多，都需要自己的房子;大城市化水平也会继续提高，数亿人要进入一线二线城市，聚集聚集再聚集。那么，中国一共有300多个地级市，房价上涨会是普遍现象么?答案是否定的。

　　目前，中国城市已经发生明显分化。如果说过去的20年，中国数亿人进城，只要买房就涨价，我们享受了城市化的普惠红利。那么未来10年，不同城市之间，分化明显，裂痕加大，我们将享受大城市的房价红利，三四五六线城市的数亿人口，将会持续流向，一线，尤其是强二线城市。